СВОБОДНАЯ (НЕОФИЦИАЛЬНАЯ) ПЛОЩАДКА ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ПОЛИТИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ
28.03.2016 Ставцева: Своим непониманием чиновники вынудили нас выйти на пикет
22.03.2016 «Прямо на глазах воруют!». В Орле состоялись публичные слушания по скандальному строительству возле 38-й школы
21.03.2016 Пленум городского комитета КПРФ снял с должности Первого секретаря горкома М.Навлева
25.02.2016 Депутаты-коммунисты Госдумы потребовали остановить разрушительную реформу здравоохранения
14.02.2016 В Орле прошел Всероссийский экономический форум
21.12.2015 Депутат облсовета Павел Будагов и его брат объявлены в уголовный розыск
21.12.2015 В Орле депутата облсовета задержали за езду пьяным
05.08.2015 Г.А. Зюганов выступил на телеканале «Россия 24» ГТРК «Орел»
05.08.2015 Г.А. Зюганов: «Я горжусь, что родился на Орловщине»
04.08.2015 Вадим Потомский недоволен темпами строительства домов на месте взрыва

 
Политическая перезагрузка
2012-выбор.рф Все для обдуманного выбора
Рекламный блок:

У кого должна болеть голова за лампочки в подъезде, или Как управляющие компании перекладывают свои обязанности на потребителей

Одна из самых острых проблем жилищно-коммунального хозяйства последних лет — несоразмерная плата за потребление электроэнергии в местах общего пользования многоквартирных домов. И сегодня она сохраняет актуальность. Примечательно, что, обсуждая эту животрепещущую тему в «Красной строке», наши читатели высказывают не только нарекания по поводу сложившейся ситуации, но и предлагают выход из нее. Такова тема и нынешней публикации.

Включение в плату за электроэнергию мест общего пользования (ЭМОП) стоимости сверхнормативных потерь в электросетях, входящих в состав общедомового имущества, во многом зависит от способа управления домом. При непосредственном управлении, которое применяется в основном в частных домах и там, где квартир не более десятка, собственники помещений и домов сами заключают договоры на поставку электроэнергии. Потребитель услуг в таком случае считается абонентом для электроснабжающей организации и исполнителем услуг для самого себя. Поэтому, подписывая акты балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, которые являются обязательным приложением к договору, собственники берут ответственность за обслуживание и эксплуатацию сетей на себя или привлекают для этого специалистов.

При таком способе управления, в соответствии с п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг, а также письмом Минрегионразвития РФ от 20 марта 2007 г. № 4967-СК/07, собственники вносят плату за приобретенную у электроснабжающей организации электроэнергию исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей. За сверхнормативные потери, которые возникают во внутридомовых сетях, входящих в состав общего имущества дома, и устранение этих потерь отвечают собственники квартир. При наличии во всех помещениях многоквартирного дома счетчиков плата за ЭМОП вносится пропорционально их показаниям, то есть так, как сейчас нам считают управляющие компании.

Если способ управления многоквартирным домом — ТСЖ, то созданное на основе объединения собственников юридическое лицо является абонентом для снабжающей организации, исполнителем услуг для жильцов и потребителем этих услуг. Все сверхнормативные потери, которые возникают в сетях дома, ТСЖ или оплачивает или минимизирует. При этом способ оплаты потребленной энергии и потерь принимается на общем собрании собственников. ТСЖ отчитывается перед электроснабжающей организацией за потребленную энергию в доме исходя из показаний общедомового прибора.

Если многоквартирным домом управляет управляющая компания (УК), то договор со снабжающей организацией заключается ею, она же подписывает и акты балансовой принадлежности сетей, входящих в состав общего имущества дома, и эксплуатационной ответственности сторон. В таком случае УК является абонентом перед электроснабжающей организацией и отвечает перед собственниками квартир за качество коммунальных услуг. Собственники квартир или потребители при такой форме управления домом не являются абонентами и заключить договор с ними об электроснабжении, в котором можно было бы предусмотреть компенсацию потерь, электроснабжающая организация не может.

Согласно п. 89 постановления Правительства РФ № 530 «Правила функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики» от 31 августа 2006 г., с изменениями от 16 июля 2007 г., исполнитель коммунальных услуг (в данном случае управляющая компания) приобретает электрическую энергию у гарантирующего поставщика для оказания собственникам и нанимателям коммунальной услуги, использования электроэнергии на общедомовые нужды, а также для компенсации ее потерь во внутридомовых сетях. Эти потери определяются исполнителем коммунальных услуг как разность между объемом энергии, приобретенным на границе балансовой принадлежности электросетей сетевой организации и внутридомовых сетей, объемом использования электричества на общедомовые нужды и объемом оказанных потребителям коммунальных услуг электроснабжения: Vпотерь = Vобщ - Vэмоп - Vквартир.

В п. VI постановления Правительства РФ о правилах недискриминационного доступа к электросетям от 21 марта 2007 г. № 168 указано, что сетевые организации (в нашем случае управляющая организация, у которой на балансе числятся внутридомовые сети) обязаны оплачивать стоимость фактических (сверхнормативных) потерь эл. энергии, возникших в принадлежащих им объектах сетевого хозяйства, за вычетом потерь, учтенных в тарифах на электроэнергию на оптовом рынке, то есть нормативных потерь. А потребители услуг обязаны оплачивать в составе тарифа нормативные потери, возникающие при передаче эл. энергии по сети сетевой организации, с которой соответствующими лицами заключен договор. Сверх норматива потребитель оплачивает лишь в том случае, если будет доказано, что потери возникли по его вине.

Таким образом, сверхнормативные потери электричества должны быть компенсированы той организацией, на чьих сетях эти потери имели место, то есть управляющей компанией (исполнитель услуг) или же теми лицами (если есть доказательства), которые эти потери создали. Собственники жилья при способе управления домом при помощи управляющей компании должны оплачивать счета за ЭМОП без сверхнормативных потерь. Если ЭМОП относится к составу коммунальной услуги по электроснабжению, то сверхнормативные потери таковыми не являются. То есть при таком способе управления эл. энергия, потраченная на ЭМОП, должна фиксироваться отдельным счетчиком в многоквартирном доме и не смешиваться со сверхнормативными потерями, которые возникли в сетях внутри дома. Жильцы при таком способе управления домом обязаны оплачивать эл. энергию внутри квартир по показаниям своих счетчиков, а ЭМОП — по показаниям предназначенных для этого счетчиков. Разницей между показаниями этих счетчиков (ЭМОП + суммарное энергопотребление квартир) и общедомовым и должна заниматься управляющая компания.

Известно, что сверхнормативные или фактические потери возникают в результате хищения эл. энергии, неоплаты счетов собственниками, несоответствия оплаты показаниям счетчика, использования счетчиков низкого класса точности и т.п. То есть по причинам, связанным с плохой организацией контроля потребления электроэнергии внутри дома. А организовать надлежащий контроль должна управляющая организация. По сути получается, что сверхнормативные потери оплачивает или устраняет абонент электроснабжающей организации, на чьем балансе находятся внутридомовые сети. Но в Орле управляющие компании решили объединить ЭМОП со сверхнормативными потерями в сетях дома для облегчения собственной жизни. Сверхнормативные потери для управляющей компании считаются убытками. УК должна их либо устранить, либо за них уплатить электроснабжающей организации согласно договору о поставках, но они не хотят делать ни того, ни другого. Под видом расчетов коммунальной услуги за ЭМОП повесили на жильцов многоквартирных домов заодно и сверхнормативные потери. Ссылаясь на п. 7 постановления Правительства РФ за № 307 (который относится к непосредственной форме управления домом), применили соответствующий этому способу управления расчет потребляемой энергии для жильцов многоквартирных домов, считая, очевидно, что разобраться в нормативных актах, регламентирующих деятельность ЖКХ, сами жильцы будут не в состоянии.

Как известно, плату за эл. энергию квартиры мы вносим не управляющей компании, а непосредственно электроснабжающей организации в отдельной квитанции. Может возникнуть мысль, что электроснабжающая организация предоставляет эл. энергию населению самостоятельно, минуя управляющую компанию. Однако смешанных способов управления многоквартирными домами по закону не существует, да и договоров с собственниками на поставку ресурса с актами балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности при такой форме управления домом (с помощью управляющей компании) никто заключить не имеет права. В данном случае между двумя организациями действует агентский договор. Он и регламентирует сбор денег с населения поставщиком ресурса за определенный процент. Кроме платы за эл. энергию в жилом помещении, в этой квитанции присутствует плата за ЭМОП со скрытыми сверхнормативными потерями в сетях дома. Электроснабжающая организация не имеет права выставлять счет за компенсацию сверхнормативных потерь жильцам дома, так как они не являются абонентами этой организации. Абонентом в данном случае, как уже говорилось, является управляющая компания, имеющая договор на поставку эл. энергии, в котором предусмотрено возмещение фактических потерь в сети дома с поставщиком ресурса. Таким образом, действия УК и электроснабжающей организации, принуждающих жильцов многоквартирных домов оплачивать сверхнормативные потери, как при непосредственном способе управления домом, лежат вне правового поля. Примером такого неправомерного подхода к решению вопроса о потерях может служить решение Арбитражного суда Архангельской области, дело № А05-10340/2008 от 24 декабря 2008 г., где в ходе процесса рассматривался вопрос о том, кто будет оплачивать потери во внутридомовых сетях. Суд определил, что это обязанность управляющей организации, на сетях которой эти потери произошли.

По смыслу ЖК РФ (ст. 162) собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги именно управляющей организации (в том числе и через агентские договоры). УК не «обеспечивает», а сама исполняет обязанности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме даже в том случае, если непосредственно своими силами не выполняет соответствующие работы и услуги, а привлекает для этого других лиц. В связи с этим ранее сложившаяся практика возложения на управляющие организации функций «организации (обеспечения) выполнения работ и оказания услуг» или выполнения ею «функций заказчика работ и услуг», а равно функций «представителя интересов собственников перед исполнителями работ и услуг» при взаимодействии со своими контрагентами «от лица и за счет собственников жилых помещений» (что соответствует конструкции договора-поручения — гл. 49 ГК РФ) является нелегитимной. При таких подходах управляющая организация не отвечает за содержание дома, а совершает от имени собственников сделки, являясь посредником, действующим по доверенности (ст. 975 ГК РФ). Наделение управляющей организации ролью «финансового посредника», «участника в расчетах» также является неправомерным и противоречащим частям 4 и 7 ст. 155 ЖК РФ.

Таким образом, под управляющей компанией подразумевается в Жилищном кодексе РФ эффективный управленец в ЖКХ, и он должен действовать подобно тому, как если бы собственник фабрики или завода нанял на свое предприятие управленцев, которые обязаны наладить производство, минимизировать издержки (потери), то есть сделать предприятие рентабельным. Если же там выявлено воровство, то управляющая компания обязана пресечь его и найти виновных. Владелец предприятия не будет терпеть тех управленцев, которые перекладывают издержки производства на его плечи, и предпочтет с такими управленцами расстаться. Кроме того, управление домом при помощи управляющей компании является одним из самых затратных из трех способов управления для собственников квартир. А потому если собственники выбрали такой способ управления домом, то не у них, а у управляющей компании должна «болеть голова», как минимизировать потери в сетях, как навести порядок в каждом многоквартирном доме, в том числе по части организации учета и контроля за сверхнормативными потерями, заниматься энергосбережением и получать за честную работу прибыль.

Согласно п. 29 постановления Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г., плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей... имущества в доме, включая истребование задолженностей с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязанности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. То есть, по сути, эта работа управляющей компании нами оплачивается ежемесячно. Однако управляющие компании ведут себя именно как посредники, работают по старинке, не хотят ничем заниматься и ни в чем разбираться, цинично заставляют жильцов самих искать причины сверхнормативных потерь в домах и оплачивать их. Своим бездействием они инициируют обращение граждан во все инстанции.

Создание ТСЖ, к которому призывают городские власти жильцов многоквартирных домов, не всегда возможно в 4—6-подъездных домах ввиду организационных трудностей проведения собрания собственников жилья с необходимым кворумом. Такие дома должна обслуживать управляющая компания. Однако качество услуг, предоставляемых управляющей компанией, ее безответственное отношение к своей работе не соответствуют средствам, которые она собирает с жильцов домов. В период становления управляющих организаций на рынке ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг), несовершенства и запутанности нормативных актов в сфере ЖКХ власть города просто обязана следить за их действиями и вносить коррективы в их работу, несмотря на то что они являются хозяйствующими субъектами, в деятельность которых никто не вправе вмешиваться (вспомним поездку В. В. Путина в Пикалево). Если же властям плевать на горожан, то цивилизованный рынок ЖКУ еще долго не сложится, а нас ждет длительный период дикого капитализма в этой сфере.

Елена ИГОРЕВА
О "Агентство печати "Красная строка"
http://www.orelcity.ru/news.php?id=2420
Даешь дискуссию! Мы за право на свободу выражения мнения! Нет политической дискриминации! Архив